Category: ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ένα ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία σύμφωνα με το Σύνταγμα. Ως περιουσία αυτός ο οποίος έχει το ακίνητο στο όνομα του θεωρείται από το Νόμο ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης και έχει το δικαίωμα να το μεταβιβάσει σε ένα άτομο της επιλογής του. Στην περίπτωση όμως μεταβιβάσει το ακίνητο στο οποίο διαμένει σε κάποιο άλλο άτομο, από την στιγμή της μεταβίβασης θα θεωρείται ότι το άλλο άτομο ως ο κύριος του ακινήτου και έτσι θα έχει δικαίωμα να διώξει οποιονδήποτε θελήσει από το ακίνητο συμπεριλαμβανομένου και του πρώην ιδιοκτήτη.

Για να μπορεί ο πρώην ιδιοκτήτης να διατηρήσει το δικαίωμα του να διαμένει στο ακίνητο θα πρέπει να επιφυλάξει το δικαίωμα ισόβιας επικαρπία. Με αυτόν τον τρόπο δεν θα ανησυχεί πλέον ότι θα μπορεί να τον διώξει ο νέος ιδιοκτήτης και ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να μεταχειρίζεται το ακίνητο όπως θέλει αυτός εκτός από το να διώξει το άτομο που έχει ισόβια επικαρπία. Βασικά ότι και να γίνει με το ακίνητο το άτομο που θα έχει την επικαρπία θα διαμένει ισοβίως στο ακίνητο.

Αντισυνταγματικός ο νόμος περί εγκλωβισμένων αγοραστών  αφού παραβιάζει τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος .

Ο Νόμος Ν.139(Ι)/2015 τροποποιεί τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (ΜΕΡΟΣ VIBΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ άρθρα 44ΙΖΤ – 44ΚΖ. Στην ουσία ο εν λόγω Νόμος επιτρέπει σε αγοραστές οι οποίοι έχουν πληρώσει το τιμήματος πώλησης του ακινήτου προς τον Πωλητή και έχουν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο να μεταβιβάζουν το υποθηκευμένο τους ακίνητο προς τους ιδίους από τον Πωλητή ανεξάρτητα αν επιβαρύνεται με υποθήκη, απαλλάσσοντας το από την υποθήκη και κατανικώντας τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή.

Η εν λόγω Νομοθεσία είναι απότοκος  της κατάστασης που δημιουργήθηκε από την υποθήκευση ακινήτων προς τις τράπεζες για την ανάπτυξη τους, από κάποιους εργολάβους οι οποίοι κατέστησαν αφερέγγυοι ή δεν πλήρωναν το τίμημα πώλησης προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Οι εργολάβοι υποθήκευαν τα ακίνητα στις τράπεζες και με το προϊόν του δανείου κτίζανε διαμερίσματα και ακίνητα με σκοπό την πώληση τους σε τρίτους αγοραστές και σε πολλές περιπτώσεις επικρατούσε η εν λόγω πρακτική χωρίς οι αγοραστές να ελέγχουν αν τα ακίνητα που αγόραζαν ήταν υποθηκευμένα ή όχι αφού αυτή ήταν η συνήθης πρακτική πώλησης ακινήτων από εταιρείες ανάπτυξης γης. Οι αγοραστές αγόραζαν τα ακίνητα από τους πωλητές, τους έδιναν το τίμημα, ενώ την ίδια στιγμή το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο και το τίμημα μπορεί και να πληρωνόταν προς την τράπεζα η οποία δεν εξέδιδε πιστοποιητικό απελευθέρωσης της υποθήκης προς τον αγοραστή. Οι τράπεζα ταυτόχρονα επωφελούνταν από την χρέωση τόκου στον πωλητή.  

Σε άλλες περιπτώσεις ο πωλητής αποπλήρωνε το χρέος προς τις ίδιες τις τράπεζες  με τα χρήματα του αγοραστή, οι οποίες γνωρίζοντας ότι τα χρήματα αυτά προέρχονταν από τον αγοραστή και ταυτόχρονα διατηρούσαν την υποθήκη ανέπαφη.

Κάποιες άλλες φορές, οι τράπεζες που στις οποίες είχε παραχωρηθεί η υποθήκη του αρχικού οικοπέδου οι ίδιες παρείχαν εγγυητικές επιστολές προς τις τράπεζες που δανειοδοτούσαν τους αγοραστές για την αγορά των ακινήτων (εφόσον δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ακόμα για να υποθηκευτεί υπέρ τους), λάμβαναν το προϊόν του δανείου από τις τράπεζες των αγοραστών (όμως μέσω του πωλητή) αλλά όταν εκδιδόταν ξεχωριστός τίτλος στο διαμέρισα η υποθήκη παρέμενε στο ακίνητο με αποτέλεσμα, ο αγοραστής να έχει εξοφλήσει το τίμημα, να είναι χρεωμένος προς την τράπεζα του και το ακίνητο του να είναι υποθηκευμένο προς την τράπεζα του Πωλητή εργολάβου.

Ακόμα και να μην λάμβαναν το προϊόν του δανείου εκδίδοντας την σχετική εγγυητική στην ουσία έδιναν την συγκατάθεση τους στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο το οποίο οι ίδιες εγγυούνταν με εγγυητική επιστολή ως υποθήκη και έτσι θα μπορούσε να λεχθεί ότι αφήνανε τον τρίτο να αγοράσει το ακίνητο μην σιγουρεύοντας ότι τα χρήματα αυτά θα εξοφλήσουν τις ίδιες ως ενυπόθηκο δανειστή και ο αγοραστής δεν αντικαθιστούσε τον ενυπόθηκο οφειλέτη (mortgage assumption).

Ο νόμος όμως υιοθετεί ένα γενικό (broad brush approach) άδικο επειδή στα  χαρτιά φαίνεται ότι ο πωλητής ξοφλήθηκε να αποστερείται η τράπεζα από την υποθήκη της σε περίπτωση που η ίδια δεν συγκατατέθηκε ο αγοραστής να αγοράσει το ακίνητο ή δεν αποδειχθεί ότι ουδέποτε έλαβε χρήματα έναντι της υποθήκης (που είναι μια μορφή συγκατάθεσης). Ο Νόμος θα άρμοζε στις περιπτώσεις που θα απαιτούσε να αποδειχθεί ότι με την συγκατάθεση της τράπεζας πωλήθηκε σε τρίτο αγοραστή το ακίνητο επί του υποθηκευόμενου οικοπέδου ή ότι η ίδια υπήρξε αμελής δίδοντας συγκατάθεση να αγοραστεί το ακίνητο από τον αγοραστή, λειτουργώντας άδικα προς τον αγοραστή (unconscionably), οπότε θα κωδικοποιούνταν κατά κάποιο τρόπο η αρχή του περιουσιακού κωλύματος ή το εξ ’επαγωγής εμπιστεύματος. Συνήθως τέτοια προβλήματα θα λύνονταν με την δημιουργία escrow account έκδοση NOC (no objection certificate) ή mortgage waiver.